Comprare casa a Dubai dall'Italia

Perché gli italiani guardano a Dubai

«Appartamenti in vendita Dubai» è cercato 720 volte al mese in Italia e «conviene investire in immobili a Dubai?» è la domanda che cresce. I motivi sono noti: nessuna imposta sugli affitti né sulle plusvalenze negli Emirati, rendimenti lordi del 5-8%, una valuta agganciata al dollaro, sei ore di volo e un titolo di proprietà a proprio nome. Dalla guerra di marzo 2026 il mercato si è raffreddato: il prezzo mediano al piede quadrato è passato da AED 1,772 di gennaio-febbraio a AED 1,689 negli ultimi tre mesi completi, -4.7%, e le vendite sono calate di un quarto.

È una correzione, non un crollo, ed è disuguale: le zone di prestigio hanno ceduto, i quartieri intermedi consolidati quasi no. Per chi compra significa un margine di trattativa che a gennaio non c'era.

Quanto costa in euro

A circa 0.251 euro per dirham, la mediana di AED 1,689 al piede quadrato vale circa 420 €, cioè quasi 4 600 € al metro quadro. Un bilocale di 700 piedi quadrati (65 m²) si registra intorno a AED 1,182,300, circa 297 000 €. I monolocali nei quartieri più economici partono da circa AED 300,000 (75 000 €), una villa familiare in un comprensorio consolidato da AED 3 milioni (753 000 €).

Spese accessorie: 4% di imposta di trasferimento del Dubai Land Department più AED 580 di diritti, provvigione di agenzia di norma 2% più 5% di IVA, 0,25% di registrazione su un eventuale mutuo. Contate il 6,5-7%. Non esiste un'imposta annuale sulla proprietà; ogni residence addebita spese condominiali al piede quadrato.

Comprare dall'Italia senza partire

Uno straniero acquista la piena proprietà nelle zone freehold designate, con titolo a proprio nome rilasciato dal Dubai Land Department; non servono visto né residenza. Si può firmare per procura. Gli Emirati non aderiscono alla Convenzione dell'Aia sull'apostille: la procura va autenticata dal notaio, legalizzata dall'ambasciata degli Emirati a Roma e poi dal ministero degli Esteri a Dubai. L'ufficio di Natalie segue la parte emiratina; quasi tutti i clienti vengono una volta, nessuno è obbligato.

Si paga in dirham: sul conto vincolato del progetto (controllato dalla RERA) per il nuovo, con assegno circolare il giorno del trasferimento per l'usato. Le banche emiratine finanziano i non residenti al 50-60% del valore su prova di reddito; molti italiani pagano in contanti o usano il piano di pagamento del costruttore.

Fisco italiano: IVIE, redditi esteri, successione

Negli Emirati non si paga nulla su affitti e plusvalenze. In Italia il residente fiscale dichiara i redditi ovunque prodotti: l'affitto di Dubai va nel quadro dei redditi esteri, l'immobile va indicato nel quadro RW e sconta l'IVIE, l'imposta sul valore degli immobili all'estero, nella misura in vigore; la convenzione Italia-Emirati del 1995 regola il resto. La plusvalenza alla rivendita segue le regole italiane. Un commercialista con esperienza estera vi dirà la cifra; mettetela nel budget.

Per la successione: senza testamento registrato i tribunali di Dubai possono applicare il diritto successorio islamico ai beni locali. I proprietari non musulmani depositano un testamento presso il DIFC Courts Wills Service al momento dell'acquisto. Costa poco e risparmia anni.

Il visto, se lo volete

Un immobile di almeno AED 2.000.000, circa 502 000 €, dà diritto al Golden Visa decennale; il nuovo da costruttore autorizzato e un immobile finanziato da banca locale autorizzata contano. Da AED 750.000 (188 000 €) si applica il visto investitore biennale. Nessuno dei due serve per comprare; entrambi permettono di sponsorizzare la famiglia senza obbligo di residenza continuativa.

I quartieri che si sono mossi

Dubai Marina ha tenuto il prezzo (-3.7%, AED 2,215 al piede quadrato, circa 6 000 € al m²). Jumeirah Village Circle resta il primo mercato di rivendita della città (779 vendite al mese, -4.3%). I cali maggiori: Palm Jumeirah (-16.4%) e Business Bay (-20.4%, AED 2,097 al piede quadrato). Downtown, intorno al Burj Khalifa, ha perso il 11.0%.

Gli italiani si concentrano su Marina, Palm, Downtown e Dubai Hills; chi cerca rendimento su JVC, Arjan e Dubai South. Il registro pubblicato su questo sito mostra, quartiere per quartiere, cosa si è venduto davvero.

Come lavora Natalie con i clienti italiani

Natalie Burešová è Senior Advisor di The Oppenheim Group a Dubai. Legge il registro del quartiere che avete in mente prima di qualsiasi brochure, confronta i lanci di oltre 90 costruttori con le vendite registrate, organizza il finanziamento con banche partner e segue procura, trasferimento e consegna da Dubai. Consulenza in inglese, ceco e slovacco; l'italiano per iscritto o con un collega. WhatsApp è la via più rapida.