Как купить недвижимость в Дубае: цены, налоги, виза, покупка на расстоянии

Почему русскоязычные покупатели выбирают Дубай

Россияне несколько лет подряд входят в тройку крупнейших иностранных покупателей дубайской недвижимости, и причины понятны: нет налога на доход от аренды и на прирост капитала в ОАЭ, дирхам жёстко привязан к доллару, право собственности оформляется на ваше имя, а квартиру можно купить, не приезжая. После войны в марте 2026 года рынок остыл: медианная цена за квадратный фут снизилась с AED 1,772 в январе–феврале до AED 1,689 за последние три полных месяца (-4.7%), число сделок упало примерно на четверть.

Это коррекция, а не обвал, и она неравномерна: престижные районы подешевели заметно, устоявшиеся районы среднего класса почти не сдвинулись. Для покупателя это пространство для торга, которого в январе не было.

Сколько это стоит в долларах

Дирхам привязан к доллару по курсу 3,6725, поэтому пересчёт точный. Медиана месяца AED 1,689 за квадратный фут — это $460, то есть около $5,000 за квадратный метр. Однокомнатная квартира площадью 700 квадратных футов (65 м²) регистрируется по медиане примерно за AED 1,182,300, $322,000. Студии в самых недорогих районах начинаются примерно от AED 300,000 ($82,000), семейная вилла в сложившемся районе — от AED 3 млн ($817,000).

Расходы сверх цены: сбор земельного департамента 4 % плюс AED 580, комиссия агентства обычно 2 % плюс 5 % НДС, регистрация ипотеки 0,25 % от суммы кредита. Закладывайте 6,5–7 %. Ежегодного налога на недвижимость нет; есть сервисные сборы за квадратный фут, которые устанавливает каждый дом.

Покупка дистанционно

Иностранцы приобретают полное право собственности (freehold) в специально выделенных зонах — это большинство современных районов, — и земельный департамент выдаёт свидетельство на имя покупателя. Виза и резидентство для покупки не нужны. Сделку можно закрыть по доверенности. ОАЭ не участвуют в Гаагской конвенции об апостиле: доверенность заверяется у нотариуса, легализуется в консульстве ОАЭ и затем в МИД ОАЭ в Дубае. Дубайскую сторону ведёт офис Натали; большинство клиентов прилетают один раз, но это необязательно.

Оплата идёт в дирхамах: при покупке новостройки — на эскроу-счёт проекта под контролем RERA, при покупке готового жилья — банковским чеком в день перехода права. Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов на 50–60 % стоимости при подтверждённом доходе; многие покупатели платят полностью или пользуются рассрочкой застройщика.

Деньги и налоги

Переводы между Россией и ОАЭ сейчас ограничены банковскими и валютными правилами, поэтому большинство российских покупателей рассчитываются со счетов за пределами России или дирхамами, уже находящимися в ОАЭ; покупатели из Казахстана переводят напрямую. Уточните маршрут платежа в своём банке до внесения задатка. Застройщики и земельный департамент принимают переводы в дирхамах и долларах, наличные в крупных суммах — нет.

В ОАЭ нет налога на арендный доход и на прирост капитала. Налоговые резиденты России и Казахстана декларируют мировой доход дома; порядок зачёта определяется соглашениями об избежании двойного налогообложения, и для России новое соглашение с ОАЭ подписано в 2025 году — его статус на дату сделки стоит проверить с консультантом. Наследование: без зарегистрированного завещания суды Дубая могут применить к местному имуществу нормы шариата, поэтому владельцы-немусульмане регистрируют завещание в DIFC Courts Wills Service при покупке.

Виза, если она нужна

Недвижимость стоимостью от AED 2 000 000 (около $545,000) даёт право на десятилетнюю золотую визу; новостройка от аккредитованного застройщика и объект в ипотеке местного банка засчитываются. От AED 750 000 ($204,000) действует инвесторская виза на два года. Для покупки виза не нужна; обе позволяют спонсировать семью и не требуют постоянного проживания.

Какие районы сдвинулись

Dubai Marina удержала цену (-3.7%, AED 2,215 за кв. фут, около $6,500 за м²). Jumeirah Village Circle остаётся самым активным рынком вторичного жилья в городе (779 сделок в месяц, -4.3%). Сильнее всего подешевели Palm Jumeirah (-16.4%) и Business Bay (-20.4%, AED 2,097 за кв. фут). Downtown у Бурдж-Халифы потерял 11.0 %.

Русскоязычные покупатели традиционно выбирают Marina, JBR, Palm, Downtown и Business Bay; те, кто покупает под аренду, — JVC, Arjan и Dubai South. Реестр на этом сайте показывает по каждому району, что реально было продано.

Как Натали работает с русскоязычными клиентами

Натали Бурешова — Senior Advisor в The Oppenheim Group в Дубае. Прежде чем вы откроете брошюру, она смотрит реестр по интересующему вас району, сравнивает проекты более чем 90 застройщиков с зарегистрированными сделками, подбирает финансирование через банки-партнёры и ведёт доверенность, переход права и передачу ключей из Дубая. Консультации на английском, чешском и словацком; по-русски — письменно или с коллегой. Быстрее всего — WhatsApp.