Jak koupit nemovitost v Dubaji z Česka

Proč Češi kupují v Dubaji

Český trh je malý: „nemovitosti Dubaj“ hledá 170 lidí měsíčně, po březnové válce zájem klesl na třetinu a český tisk píše o riziku. Ti, kdo hledají dál, chtějí fakta a konkrétního člověka, ne brožuru. Důvody koupě se nemění: žádná daň z nájmu ani ze zisku při prodeji v SAE, hrubý výnos 5 až 8 procent, měna pevně navázaná na dolar, šest hodin letu z Prahy a list vlastnictví na vlastní jméno.

Katastr říká, co se stalo: mediánová cena za čtvereční stopu klesla z 1,772 AED v lednu a únoru na 1,689 AED za poslední tři celé měsíce, tedy o 4.7 procenta, a prodejů ubylo o čtvrtinu. Je to korekce, ne pád, a není všude stejná: prémiové čtvrti zlevnily, zavedené čtvrti střední třídy skoro ne.

Kolik to stojí v korunách

Při kurzu zhruba 6.3 Kč za dirham odpovídá medián 1,689 AED za čtvereční stopu asi 11 000 Kč, přepočteno přibližně 115 000 Kč za metr čtvereční. Byt 1+kk o 700 čtverečních stopách (65 m²) se za medián registruje kolem 1,182,300 AED, tedy asi 7,4 mil. Kč. Garsoniéry v nejlevnějších čtvrtích začínají kolem 300,000 AED (1,9 mil. Kč), rodinná vila v zavedené čtvrti od 3 milionů AED (18,9 mil. Kč).

K ceně připočtěte převodní poplatek katastru 4 procenta plus 580 AED, provizi makléře obvykle 2 procenta plus 5 procent DPH a u hypotéky 0,25 procenta z úvěru. Počítejte s 6,5 až 7 procenty. Roční daň z nemovitosti neexistuje; platí se servisní poplatky za čtvereční stopu podle sazby každé budovy. Korunové částky jsou orientační, rozhoduje částka v dirhamech na listu vlastnictví.

Koupě z Česka bez cesty

Cizinec kupuje do plného vlastnictví (freehold) ve vyhrazených oblastech, což je většina moderních čtvrtí, a Dubai Land Department vydá list vlastnictví na jeho jméno; vízum ani pobyt nejsou potřeba. Podepsat lze přes plnou moc. SAE nejsou členem Haagské úmluvy o apostile: plná moc se ověří u notáře, superlegalizuje na velvyslanectví SAE v Praze (pro Slováky ve Vídni nebo Bratislavě) a potvrdí na ministerstvu zahraničí v Dubaji. Dubajskou stranu zařídí Natalie; většina klientů přiletí jednou, nikdo nemusí.

Platí se v dirhamech: u novostavby na vázaný účet projektu pod dohledem RERA, u hotového bytu bankovním šekem v den převodu. Banky v SAE půjčí nerezidentům 50 až 60 procent ceny proti doložení příjmu; řada Čechů platí hotově nebo využije splátkový kalendář developera.

Daně v Česku a dědictví

V SAE se z nájmu ani ze zisku při prodeji nic neplatí. Český daňový rezident ale zdaňuje celosvětové příjmy: nájem z Dubaje patří do přiznání a smlouva o zamezení dvojího zdanění mezi Českem a SAE určuje, jak se započte. Prodej je u fyzických osob osvobozen po uplynutí časového testu, který je u nemovitostí nabytých od roku 2021 deset let (kratší, pokud jste v bytě bydleli). Slovensko má se SAE rovněž smlouvu a zdaňuje obdobně. Nechte si to před koupí potvrdit daňovým poradcem; je to levnější než oprava.

Dědictví: bez registrované závěti mohou dubajské soudy na místní majetek použít islámské dědické právo. Nemuslimští vlastníci proto při koupi uloží závěť u DIFC Courts Wills Service. Stojí to málo a ušetří roky.

Vízum, pokud o něj stojíte

Nemovitost v hodnotě od 2 000 000 AED, asi 12,6 mil. Kč, opravňuje k desetiletému zlatému vízu (Golden Visa); byt ve výstavbě od schváleného developera i nemovitost na hypotéku od místní banky se počítají. Od 750 000 AED (4,7 mil. Kč) platí dvouleté investorské vízum. Ke koupi není potřeba ani jedno; obě umožňují sponzorovat rodinu a nevyžadují trvalý pobyt.

Které čtvrti se pohnuly

Dubai Marina cenu udržela (-3.7%, 2,215 AED za čtvereční stopu, asi 150 000 Kč za m²). Jumeirah Village Circle zůstává největším trhem s dalším prodejem ve městě (779 prodejů měsíčně, -4.3%). Nejvíc zlevnily Palm Jumeirah (-16.4%) a Business Bay (-20.4%, 2,097 AED za stopu). Dubai South u nového letiště registruje 1,701 prodejů měsíčně, skoro výhradně novostavby.

Natalie se zaměřuje na Dubai Islands, Dubai South a Expo City; pro české klienty hledající investiční byt s nájmem jsou zajímavé čtvrti střední třídy, pro druhé bydlení Marina a ostrovy. Index na tomto webu ukazuje pro každou čtvrť, co se skutečně prodalo.

Jak Natalie pracuje s českými klienty

Natalie Burešová je Senior Advisor v The Oppenheim Group v Dubaji a radí česky a slovensky. Než otevřete brožuru, přečte katastr pro čtvrť, o které uvažujete, porovná projekty více než 90 developerů s registrovanými prodeji, zajistí financování u partnerských bank a vyřídí plnou moc, převod i předání z Dubaje. Rozhovory s ní vyšly v iDNES, Hospodářských novinách a na Podnikatel.cz. Nejrychlejší cesta je WhatsApp.