Acheter un bien immobilier à Dubaï depuis la France

Pourquoi les Français regardent Dubaï

« Immobilier Dubaï » est recherché 1 900 fois par mois en France, et la question qui monte est « est-ce une bonne idée d'investir à Dubaï ? ». Les raisons classiques : aucun impôt sur les loyers ni sur la plus-value aux Émirats, des rendements bruts de 5 à 8 %, une monnaie arrimée au dollar, un vol de sept heures et un titre de propriété à votre nom. Depuis la guerre de mars 2026, le marché s'est calmé : le prix médian au pied carré est passé de AED 1,772 en janvier-février à AED 1,689 sur les trois derniers mois complets, soit -4.7%, et les ventes ont reculé d'un quart.

C'est une correction, pas un krach, et elle est inégale : les quartiers de prestige ont baissé, les quartiers intermédiaires établis presque pas. Pour un acheteur, cela signifie une marge de négociation qui n'existait pas en janvier.

Ce que cela coûte en euros

À environ 0.251 euro par dirham, la médiane de AED 1,689 le pied carré vaut environ 420 €, soit près de 4 600 € le mètre carré. Un deux-pièces de 700 pieds carrés (65 m²) s'enregistre autour de AED 1,182,300, environ 297 000 €. Les studios des quartiers les moins chers partent d'environ AED 300,000 (75 000 €), une villa familiale dans une résidence établie à partir de AED 3 millions (753 000 €).

Frais en sus : 4 % de droits de mutation du Dubai Land Department plus AED 580 de frais administratifs, une commission d'agence habituellement de 2 % plus 5 % de TVA, 0,25 % d'enregistrement sur un éventuel prêt. Comptez 6,5 à 7 %. Il n'y a pas de taxe foncière annuelle ; chaque résidence facture des charges au pied carré.

Acheter depuis la France sans se déplacer

Un étranger achète en pleine propriété dans les zones freehold désignées, avec un titre à son nom délivré par le Dubai Land Department ; aucun visa ni résidence n'est requis. La signature peut se faire par procuration. Les Émirats ne font pas partie de la Convention de La Haye sur l'apostille : la procuration est établie devant notaire, légalisée par l'ambassade des Émirats à Paris, puis authentifiée par le ministère des Affaires étrangères à Dubaï. Le bureau de Natalie gère la partie émiratie ; la plupart des clients viennent une fois, aucun n'y est obligé.

Le paiement se fait en dirhams : sur le compte séquestre du projet (contrôlé par la RERA) pour le neuf, par chèque de banque le jour du transfert pour l'ancien. Les banques émiraties prêtent aux non-résidents à 50 ou 60 % de la valeur sur justificatifs de revenus ; beaucoup de Français paient comptant ou utilisent le plan de paiement du promoteur.

Fiscalité française : revenus, IFI, succession

Les Émirats ne prélèvent aucun impôt sur les loyers ni sur les plus-values. En France, un résident fiscal déclare ses revenus mondiaux : la convention fiscale franco-émirienne de 1989 règle le traitement des revenus immobiliers de Dubaï, et le bien entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière au-delà du seuil. La plus-value à la revente relève des règles françaises de plus-value immobilière. Un conseiller fiscal français vous dira ce que cela donne dans votre situation ; comptez-le dans le budget.

Pour la succession : sans testament enregistré, les tribunaux de Dubaï peuvent appliquer le droit successoral islamique aux biens locaux. Les propriétaires non musulmans déposent un testament au DIFC Courts Wills Service lors de l'achat. C'est peu coûteux et cela évite des années de procédure.

Le visa, si vous le souhaitez

Un bien d'au moins AED 2 000 000, environ 502 000 €, donne droit au Golden Visa de dix ans ; le neuf d'un promoteur agréé et un bien financé par une banque locale agréée comptent. À partir de AED 750 000 (188 000 €), le visa investisseur de deux ans s'applique. Ni l'un ni l'autre n'est nécessaire pour acheter ; les deux permettent de parrainer sa famille sans obligation de résidence continue.

Les quartiers qui ont bougé

Dubai Marina a tenu son prix (-3.7%, AED 2,215 le pied carré, environ 6 000 € le m²). Jumeirah Village Circle reste le premier marché de revente de la ville (779 ventes par mois, -4.3%). Les plus fortes baisses : Palm Jumeirah (-16.4%) et Business Bay (-20.4%, AED 2,097 le pied carré). Downtown, où se trouve Burj Khalifa, a perdu 11.0 %.

Les acheteurs français se concentrent sur la Marina, la Palm, Downtown et Dubai Hills ; ceux qui cherchent du rendement sur JVC, Arjan et Dubai South. Le registre publié sur ce site montre, quartier par quartier, ce qui s'est réellement vendu.

Comment Natalie travaille avec les clients français

Natalie Burešová est Senior Advisor chez The Oppenheim Group à Dubaï. Elle lit le registre du quartier que vous visez avant toute brochure, compare les lancements de plus de 90 promoteurs aux ventes enregistrées, organise le financement avec des banques partenaires et pilote procuration, transfert et remise des clés depuis Dubaï. Conseil en anglais, tchèque et slovaque ; le français par écrit ou avec un collègue. WhatsApp est le moyen le plus rapide.