Immobilien in Dubai kaufen: der Leitfaden für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz

Warum deutschsprachige Käufer nach Dubai schauen

"Wohnung kaufen Dubai" wird in Deutschland 2.900-mal im Monat gesucht, dazu 590-mal in der Schweiz und 480-mal in Österreich. Die Gründe wiederholen sich: keine Einkommensteuer auf Mieten, keine Grunderwerbsteuer in deutscher Höhe, Renditen von 5 bis 8 Prozent brutto, eine an den Dollar gebundene Währung und ein Grundbuch, das jeden Verkauf veröffentlicht. Seit dem Krieg im März 2026 ist der Markt ruhiger geworden: Der Medianpreis pro Quadratfuß lag im Januar und Februar bei AED 1,772 und in den letzten drei vollen Monaten bei AED 1,689, also -4.7%. Die Zahl der Verkäufe ging um ein Viertel zurück.

Das ist eine Korrektur, kein Einbruch, und sie ist ungleich verteilt: Die teuersten Lagen haben nachgegeben, die etablierten Mittelklasse-Viertel kaum. Für Käufer heißt das Verhandlungsspielraum dort, wo es ihn im Januar nicht gab.

Was es in Euro kostet

Bei etwa 0.251 Euro je Dirham entspricht der Median von AED 1,689 pro Quadratfuß rund 420 €, umgerechnet etwa 4 600 € pro Quadratmeter. Eine Einzimmerwohnung mit 700 Quadratfuß (65 m²) wird zum Median für etwa AED 1,182,300 registriert, rund 297 000 €. Studios in den günstigsten Vierteln beginnen bei etwa AED 300,000 (75 000 €), eine Familienvilla in einer etablierten Anlage ab AED 3 Millionen (753 000 €).

Nebenkosten: 4 Prozent Übertragungsgebühr des Dubai Land Department plus AED 580 Verwaltungsgebühr, üblicherweise 2 Prozent Maklerprovision plus 5 Prozent Mehrwertsteuer, 0,25 Prozent Eintragungsgebühr auf ein Darlehen. Rechnen Sie mit 6,5 bis 7 Prozent. Eine jährliche Grundsteuer gibt es nicht; dafür Hausgeld (service charges) pro Quadratfuß, das jede Anlage festlegt.

Der Kauf aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz

Ausländer erwerben in den ausgewiesenen Freehold-Gebieten volles Eigentum mit Grundbucheintrag auf den eigenen Namen; ein Visum oder Wohnsitz ist nicht nötig. Der Abschluss ist per Vollmacht möglich. Die VAE sind nicht Mitglied des Haager Apostille-Übereinkommens: Die Vollmacht wird notariell beglaubigt, von der Botschaft der VAE in Berlin, Wien oder Bern legalisiert und in Dubai vom Außenministerium beglaubigt. Natalies Büro übernimmt die Dubai-Seite; die meisten Mandanten reisen einmal an, müssen es aber nicht.

Gezahlt wird in Dirham. Überweisungen gehen bei Neubau auf ein von der RERA überwachtes Treuhandkonto des Projekts, bei Bestandsimmobilien per Bankscheck beim Übertragungstermin. Banken in den VAE finanzieren Gebietsfremde mit 50 bis 60 Prozent Beleihung gegen Einkommensnachweis; viele deutschsprachige Käufer zahlen bar oder nutzen den Zahlungsplan des Bauträgers.

Steuern: Welteinkommen, Spekulationsfrist, Erbe

In den VAE fallen weder Einkommensteuer auf Mieten noch Steuern auf Veräußerungsgewinne an. In Deutschland gilt das Welteinkommensprinzip: Mieteinnahmen aus Dubai gehören in die deutsche Steuererklärung, und das Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE ist Ende 2021 ausgelaufen, es gibt also keine Freistellung mehr. Ein privater Verkauf nach der zehnjährigen Spekulationsfrist bleibt steuerfrei. Österreich besteuert ebenfalls das Welteinkommen; hier ist ein Abkommen mit den VAE in Kraft, das die Anrechnung regelt. In der Schweiz zählt die Auslandsimmobilie für den Steuersatz (Progressionsvorbehalt) und für die Vermögenssteuer, besteuert wird sie im Belegenheitsstaat, also faktisch nicht.

Für den Erbfall: Ohne registriertes Testament können Gerichte in Dubai auf lokale Vermögenswerte das islamische Erbrecht anwenden. Nicht-muslimische Eigentümer hinterlegen deshalb beim Kauf ein Testament beim DIFC Courts Wills Service. Ein Steuerberater zu Hause und dieses Testament kosten weniger als jedes der beiden Probleme.

Visum, falls gewünscht

Immobilien im Wert von mindestens AED 2.000.000, etwa 502 000 €, berechtigen zum zehnjährigen Golden Visa; Neubau vom zugelassenen Bauträger und finanzierte Objekte zugelassener Banken zählen mit. Ab AED 750.000 (188 000 €) gibt es das zweijährige Investorenvisum. Beides ist für den Kauf nicht erforderlich; beides erlaubt den Familiennachzug und verlangt keinen dauerhaften Aufenthalt.

Welche Viertel sich bewegt haben

Dubai Marina hielt den Preis (-3.7%, AED 2,215 pro Quadratfuß, etwa 6 000 € pro m²). Jumeirah Village Circle blieb der größte Wiederverkaufsmarkt der Stadt (779 Verkäufe im Monat, -4.3%). Am stärksten verbilligt haben sich die Palm Jumeirah (-16.4%) und die Business Bay (-20.4%, AED 2,097 pro Quadratfuß). Dubai Hills Estate, bei deutschsprachigen Familien beliebt, blieb im Preis stabil (-3.3%).

Deutschsprachige Käufer konzentrieren sich traditionell auf Marina, Palm, Downtown und Dubai Hills. Wer Rendite sucht, schaut auf JVC, Arjan und Dubai South; wer eine Zweitwohnung sucht, auf die Marina und die Inseln. Das Register auf dieser Seite zeigt für jedes Viertel, was tatsächlich verkauft wurde.

So arbeitet Natalie mit deutschsprachigen Mandanten

Natalie Burešová ist Senior Advisor bei The Oppenheim Group in Dubai. Sie liest das Grundbuch für das Viertel, das Sie im Blick haben, bevor Sie eine Broschüre aufschlagen, vergleicht Neubauprojekte von über 90 Bauträgern mit registrierten Verkäufen, vermittelt Finanzierungen über Partnerbanken und führt Vollmacht, Übertragung und Übergabe von Dubai aus. Beratung auf Englisch, Tschechisch und Slowakisch; Deutsch mit einem Kollegen oder schriftlich. WhatsApp ist der schnellste Weg.