Otázky a odpovědi · říjen 2026
Nemovitosti v Dubaji: otázky, na které se Češi ptají nejčastěji
Otázky, které čeští zájemci zadávají do Googlu, zodpovězené přímo a s aktuálními cenami z dubajského katastru (Dubai Land Department).
Český trh je malý a opatrný: po březnové válce klesl zájem o nemovitosti v Dubaji na třetinu a český tisk píše o riziku. Zájemci hledají recenze, zkušenosti a konkrétní lidi. Tady jsou odpovědi, které dávám při prvním rozhovoru, s čísly z Dubai Property Index, který na tomto webu každý týden aktualizuji z registrovaných prodejů.
Natalie Burešová je Senior Advisor v The Oppenheim Group v Dubaji a radí českým, slovenským a mezinárodním klientům.
Kolik stojí byt v Dubaji?
Podle registrovaných prodejů byla mediánová cena za čtvereční stopu v Dubaji za poslední tři celé měsíce 1 689 AED, tedy zhruba 18 180 AED za metr čtvereční. Garsoniéra v nejlevnějších čtvrtích (International City, 681 AED za čtvereční stopu (-4,2 % od února, 101 prodejů měsíčně)) se registruje od přibližně 300 000 AED, tedy kolem 1,9 milionu Kč. Jednopokojový byt ve střední třídě (JVC, 1 411 AED za čtvereční stopu (-4,3 % od února, 779 prodejů měsíčně)) vychází zhruba na 1,2 milionu AED, asi 7,5 milionu Kč. V prémiových lokalitách (Downtown, Palm Jumeirah) je cena za stopu dvakrát až třikrát vyšší.
Co se vyplatí koupit v Dubaji?
To, co si udrželo objem prodejů a cenu, když trh letos klesl: Dubai Marina (2 215 AED za čtvereční stopu (-3,7 % od února, 181 prodejů měsíčně)), Jumeirah Village Circle, největší trh s dalším prodejem ve městě, a International City pro výnos. Naopak Palm Jumeirah a Business Bay zlevnily o 16 až 20 procent, což je příležitost k vyjednávání, ne automaticky výhodná koupě. Pro Čechy, kteří hledají investiční byt s nájmem, jsou zajímavé čtvrti střední třídy s hrubým výnosem 6 až 8 procent; prémiové lokality nesou spíš 5 procent.
Vyplatí se investovat do nemovitostí v Dubaji v roce 2026?
Ceny jsou po válce mírně níž, medián klesl od února o 4,7 procenta a prodeje o čtvrtinu, takže kupující dnes vyjednává z lepší pozice než v lednu. Rizikem je nabídka: v nejbližších dvou letech se dokončí desítky tisíc jednotek a čtvrti s nejvíce projekty to pocítí. Vyplatí se kupovat tam, kde se dál prodává a cena se nehnula, a čtvrť, kde medián spadl o pětinu, brát jako vyjednávání, dokud se nevrátí objem. Český tisk má pravdu ve směru, ne v plošnosti: trh neklesl všude stejně.
Může Čech koupit nemovitost v Dubaji a jak to probíhá na dálku?
Ano, bez víza i bez místního partnera. Cizinci kupují do plného vlastnictví (freehold) ve vyhrazených oblastech, což je většina moderních čtvrtí, a list vlastnictví vydává Dubai Land Department na jméno kupujícího. Koupi lze dokončit z Česka přes plnou moc ověřenou notářem a superlegalizovanou pro SAE. Platby jdou v dirhamech, které jsou pevně navázané na dolar.
Jaké jsou poplatky při koupi?
Převodní poplatek katastru (Dubai Land Department) 4 procenta z ceny plus 580 AED administrativní poplatek, provize makléře obvykle 2 procenta plus 5 procent DPH, u hypotéky registrační poplatek 0,25 procenta z úvěru a poplatek registračního úřadu při převodu 2 000 nebo 4 000 AED podle ceny. Počítejte zhruba se 6,5 až 7 procenty navíc. Roční servisní poplatky se platí za čtvereční stopu podle sazby stanovené pro každou budovu.
Jaké daně platí Čech z nemovitosti v Dubaji?
V SAE se neplatí daň z příjmu z nájmu, daň z nemovitosti ani daň ze zisku při prodeji. Český daňový rezident ale zdaňuje celosvětové příjmy, takže nájem z Dubaje patří do českého daňového přiznání; Česko a SAE mají smlouvu o zamezení dvojího zdanění, která určuje, jak se příjem započítá. Prodej je u fyzických osob osvobozen po uplynutí časového testu, který je u nemovitostí nabytých od roku 2021 deset let (pět let u dříve nabytých, kratší při vlastním bydlení); dřívější prodej může podléhat dani. Před koupí si nechte svou situaci potvrdit českým daňovým poradcem; tohle je obecná informace.
Dostanu s nemovitostí vízum nebo zlaté vízum?
Nemovitost za 750 000 AED a více opravňuje k dvouletému investorskému pobytu, nemovitost za 2 000 000 AED a více k desetiletému zlatému vízu (Golden Visa), včetně bytů ve výstavbě od schváleného developera a nemovitostí na hypotéku od místní banky. Obojí umožňuje sponzorovat rodinu. Podrobnosti a poplatky jsou na stránce o zlatém vízu.
Je off-plan (byt ve výstavbě) levnější a bezpečný?
Za stopu není levnější: byty ve výstavbě se za poslední tři měsíce registrovaly s mediánem 1 727 AED proti 1 419 AED u hotových bytů, protože jde o nové domy v dobrých lokalitách. Výhodou je splátkový kalendář (60/40, 80/20, splátky i po předání) a nižší vstupní platba. Peníze kupujících jdou na vázaný účet (escrow) pod dohledem RERA a developer je čerpá podle postupu stavby. Rizikem je zpoždění a slabý trh s dalším prodejem při předání ve čtvrtích, kde se dokončují tisíce jednotek najednou.
Komu věřit a kde najít recenze?
Češi hledají zkušenosti a konkrétní jména, což je v Dubaji rozumné: trh je plný zprostředkovatelů, kteří prodávají jen projekty svého developera. Ptejte se, jestli vám poradce ukáže registrované prodeje ve čtvrti, kterou zvažujete, a ne jen brožuru. Čísla, se kterými pracuji, jsou veřejná a každý týden je zveřejňuji v indexu; rozhovory se mnou vyšly v iDNES, Hospodářských novinách a na Podnikatel.cz.
Související
- Jak koupit nemovitost v Dubaji z Česka: průvodce s cenami v korunách
- Dubai Property Index (anglicky)
- Nemovitosti v Dubaji
- O Natalii
- Kontakt
Zdroje
- Dubai Land Department: registering a sale (fees)
- ICP: UAE Golden Residency
- Finanční správa ČR: smlouvy o zamezení dvojího zdanění
- Dubai Property Index by Natalie Burešová
Obecné informace, ne investiční, právní ani daňové poradenství. Ceny jsou mediány registrovaných prodejů z Dubai Land Department, aktualizováno 16 October 2026.
Otázky a odpovědi
Zeptejte se na konkrétní čtvrť
Pokud zvažujete koupi v Dubaji, projdu s vámi, co čísla znamenají pro čtvrť a typ nemovitosti, o které uvažujete. Česky nebo slovensky.
Napsat Natalii →